4月成交失色，报告称全国楼市将继续降温

5月7日，易居房地产研究院《4月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，4月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长1%。

其中，一线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%；二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

各线城市成交量均小幅下降

根据易居研究院的报告，4月，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降16%，同比增长39%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降2%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比下降4%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降5%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降1%，同比增长2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（XG或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长3%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比增长1%。

对比历史数据来看，4月份，4个一线城市中仅北京的成交面积环比增长，其他三城的成交面积环比均出现不同程度的下降。一线城市的总成交面积环比下降16%，同比增长39%，目前绝对纸仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年前4个月的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量已开始企稳反弹。

4月二线城市中东部二线城市成交环比小幅增长，经历2018年11月和12月的翘尾行情，2019年前4月东部二线城市成交量再次回到2016年四季度以来的平均水平，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，3月增速在连续三个月收窄后小幅扩大，4月增速再次小幅收窄，目前来看还处于震荡下行的过程。其他二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续6个月收窄，2月份已进入负区间。

4月三四线城市中本轮严调控的三四线城市成交环比小幅下降，此前由于无锡、中山等几个城市2018年下半年成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，2019年前两月成交量重回较低水平，3月和4月虽有所增长，但依然低于2018年下半年的月度成交量。从同比增速曲线来看，2018年12月以来同比增速已连续5个月收窄。弱调控或未调控的三四线城市成交环比小幅增长，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显。近两个月成交量虽有所增长，距离去年二季度的月度成交量还有较明显差距，从同比增速曲线来看，2018年11月以来同比增速已连续6个月收窄，2月份已进入负区间。

多地调控收紧，全国楼市将继续降温

2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量有所翘尾。2019年1-4月，40城新建住宅累计成交面积同比下降2%。

易居研究院研究员沈昕表示，政治局4月19日会议重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部也对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。